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如何计算房贷中的收入支出比（负债收入比，DTI）

2024年4月9日·10分钟阅读·贷款基础知识

负债收入比（DTI）是房贷审批中最关键的单一指标。织大多数贷款被拒的情况都跟收入有关，而负债收入比（DTI）正是银行衡量这一指标的方式。弄懂它的计算方法，可能就是过审和被拒的分界线。

房贷审批的五大支柱

贷款机构审核房贷申请时，会评估以下五个关键指标：

资质（Eligibility）
您是否符合基本项目要求（公民身份、房产类型、贷款限额等）？
信用（Credit）
您的信用历史能否证明您良好的还款能力？
收入（Income）
您能否从持续收入中按时偿还款款？
资产（Asset）
您是否有足够的存款支付首付和过户费用？
房产抵押（Collateral）
所购房产的价值是否支撑贷款金额？

大多数申请失败都源于收入这一项，而负债收入比（DTI）正是衡量收入的核心工具。

收入不等于资产

借款人常问：“我銀行卡里有 $300K，为什么还是被拒贷？”

关键区别在于：您的銀行存款是一种“存量”，随时可能因疗疾、意外或借给他人而耗尽。而工资、奖金（Bonus）和政府社会保障收入（Social Security Income）则是一种“流量”，只要您保持就业状态，就会持续流入。银行关心的是您每个月都能否按时还款，而不是今天账户上有多少錢。

再进一步理解：一旦工资入账，它就变成了“存量”。银行真正衡量的，是这个存量的“增长能力”，也就是持续不断补充它的持续收入流。

什么是负债收入比（DTI）？

负债收入比（DTI）= 月总偿款支出 ÷ 月总税前收入

  • ✓大多数贷款机构要求负债收入比（DTI）≤ 45%；部分项目在有1具有补偿因素的情况下可允许至 50%
  • ✓负债收入比（DTI）是房贷审批中最关键的资质指标
  • ✓分子（偿款支出）和分母（总收入）均需精确计算

计算月偿款支出 — 5个组成部分

ⓘ 所有数据均为每月金额。手机费、水电费、食品消耗等日常开销不计入负债收入比（DTI）计算。

1. 本金及利息（P&I）
每月应付的房贷本金及利息，可从每月账单查看，或通过房贷计算器根据贷款金额、利率和期限计算。
2. 地产税（Property Tax）
年度地产税 ÷ 12。示例：价値 $400,000 的房屋，年税率 1%，每月应付 $400,000 × 1% ÷ 12 = $333.33。
3. 房屋保险（Home Insurance）
年度房屋保险费 ÷ 12。贷款机构将在过户时要求您提供保险证明。
4. 物业管理费（HOA Dues）
每月谢业主强制结算的物业管理费。公寓和联排较高，独栋别墅一般为零。
5. 信用报告最低还款额
从最新信用报告中获取：车贷、学生贷、信用卡等做的每月最低还款额。注意：银行以信用报告上的最低还款额为准，而不是当前账户余额。建议：申请房贷前切勿刻满信用卡，以免提高最低还款额而影响负债收入比（DTI）。

计算示例：王先生的月偿款支出

  • • 本金及利息（P&I）：$1,500
  • • 地产税（Property Tax）：年交 $4,000 及房屋保险（Home Insurance）：年交 $800，合计 ($4,000 + $800) ÷ 12 = $400
  • • 物业管理费（HOA Dues）：$215
  • • 信用卡最低还款：$80
  • • 车贷：$400

月总偿款支出 = $1,500 + $400 + $215 + $80 + $400 = $2,595

计算月总收入 — 5种收入类型

ⓘ 所有收入均为税前（毛收入）每月金额，不使用税后到手金额。

1. 基本工资（Base Salary）
  • • 每月发一次工资：直接使用
  • • 每月发两次（半月一次）：单次发放额 × 2
  • • 每两周发一次：单次发放额 × 26 ÷ 12
  • • 每周发一次：单次发放额 × 52 ÷ 12
2. 奖金（Bonus）与佣金（Commission）
  • • 需要提供连续两年的受入历史
  • • 计算公式：（第一年 + 第二年 + 当年年初至今（Year-to-Date））总金额 ÷ （已经过去了多少个月）
  • • 示例：2011年奖金 $30K，2012年 $25K，2013年前7个月岞奖 $6K → ($30K + $25K + $6K) ÷ 31 个月 = $1,967.74/月
  • • 佣金（Commission）收入需提供连续两年的纳税申报
  • • 贷款机构将通过雇主证明函（Verification of Employment）进行核实
3. 社会保障收入（Social Security Income）与退休金
  • • 包括：赡养费、退休金及政府社会保障收入（Social Security Income）
  • • 因为此类收入通常免税，可以按 125% 比例上浮计算
  • • 可在纳税申报表第 20 行查询到
  • • 计算公式：年领金额 × 125% ÷ 12 = 每月计入收入
  • • 需提供连续两年的纳税申报作为佐证
4. 租金收入（Rental Income）
  • • 当年新购房产（无历史纳税申报）：每月实收租金 × 75%
  • • 如果上年已盳报刘表E（Schedule E）：[E表第3行（租金收入）+ 第9行（保险）+ 第12行（房贷利息）+ 第16行（地产税）+ 第18行（折旧）− 第20行（总支出）] ÷ 12 − 实际每月本金利息、地产税、保险、物业管理费
  • • 示例：各行合计 = $24,000 + $900 + $15,000 + $4,000 + $10,000 − $15,000 = $38,900 → $38,900 ÷ 12 = $3,241.67 → 减去实际成本 ($1,200 + $300 + $80 + $210 = $1,790) = $1,451.67/月
  • • ⚠️ 重要：若结果为正数 → 加入收入（分母）；若为负数 → 加入偿款支出（分子）。不是从收入中减去。
5. 自雇收入（Self-Employment Income）
  • • 需提供连续两年纳税申报，部分情况还需提供当年年初至今（Year-to-Date）的盈亏亏损表及注册会计师证明信（CPA Letter）
  • • 独资企业（Sole Proprietorship），适用附表C（Schedule C）：[第31行净利润 + 第12行耗尽 + 第13行折旧 − 第24b行餐饮憬谢] ÷ 12。结果为正 → 加入收入；为负 → 从收入中减去（不加入偿款支出）
  • • 合伙企业或企业S型公司，适用附表E（Schedule E）第32行：以 12 除，或两年合计 ÷ 24。需提供分配表格（Form K-1）。若持股比例 ≥ 25%，还需提供公司所得税申报表（表格 1065 或 1120）
  • • 员工费用关联表格 2106：附表A（Schedule A）第21行 ÷ 12 → 始终从收入中减去。

将一切整合起来

将五项偿款支出和所有适用收入类型计算完毕后，公式就很直接了：

负债收入比（DTI）= 月总偿款支出 ÷ 月总税前收入

结果必须 ≤ 45%（大多数传统和政府支持贷款），或在具有强力补偿因素时最高 ≤ 50%（如充足存款、高信用评分、低贷款与价值比）。准确计算这一比率并少量加以优化，正是一位经验丰富的贷款专员能为您创造实质价值的地方。

不确定自己的负债收入比（DTI）是多少？

Tiger Loans 的按揭专业人士可为您精确计算负债收入比（DTI），并在申请前帮您找到优化空间。

和贷款专员交流

*收入计算仅供参考，具体标准因贷款机构和项目而异。请联系 Tiger Loans, Inc. NMLS #1169300 获取个性化评估。