Cómo Calcular el DTI: La Razón Deuda-Ingreso en tu Hipoteca
La razón Deuda-Ingreso — DTI — es el factor más decisivo en la evaluación hipotecaria. La mayoría de las negaciones de préstamos se deben al ingreso, y el DTI es cómo los prestamistas lo miden. Entender cómo se calcula puede significar la diferencia entre aprobación y negación.
Los Cinco Pilares de la Calificación Hipotecaria
Cuando un prestamista revisa su solicitud hipotecaria, evalúa cinco factores clave:
El ingreso es donde falla la mayoría de las solicitudes — y es el menos comprendido. Eso es lo que mide el DTI.
Por Qué Ingreso ≠ Activos
Una pregunta común de los prestatarios: “Tengo $300K en mi cuenta bancaria — ¿por qué me están negando?”
Aquí está la distinción clave. Su saldo bancario es un “stock” — una cantidad fija que puede desaparecer en cualquier momento por enfermedad, accidente o préstamos a otros. Su salario, bono e ingreso de Seguro Social son un “flujo” — una corriente continua de ingresos mientras siga empleado. Los prestamistas se preocupan por su capacidad de hacer un pago cada mes, no solo el saldo de hoy. Por eso la capacidad de pago está ligada al ingreso, no a los ahorros.
Otra forma de verlo: una vez que su cheque se deposita en su cuenta, se convierte en un “stock.” Los bancos realmente miden la capacidad de crecimiento de ese stock — el flujo continuo y consistente que lo repone mes a mes.
¿Qué es el DTI?
DTI = Pagos Mensuales Totales de Deuda ÷ Ingreso Bruto Mensual Total
- ✓La mayoría de los prestamistas requieren DTI ≤ 45%; algunos permiten hasta 50% con factores compensadores
- ✓Es la métrica de calificación más crítica en la evaluación hipotecaria
- ✓Tanto el numerador (deuda) como el denominador (ingreso) deben calcularse con precisión
Calculando la Deuda Mensual — Los 5 Componentes
ⓘ Todas las cifras son montos MENSUALES. Facturas de teléfono, servicios públicos, comestibles y otros gastos de vida NO se incluyen en el cálculo de deuda del DTI.
Ejemplo: Cálculo de Deuda Mensual del Sr. Wang
- • Capital e Interés (P&I): $1,500
- • Impuesto a la propiedad ($4,000 anual) + Seguro ($800 anual): ($4,000 + $800) ÷ 12 = $400
- • Cuotas HOA: $215
- • Mínimo tarjetas de crédito: $80
- • Préstamo de auto: $400
Deuda Mensual Total = $1,500 + $400 + $215 + $80 + $400 = $2,595/mes
Calculando el Ingreso Bruto Mensual — Los 5 Tipos
ⓘ Todas las cifras de ingreso son ingreso mensual ANTES de impuestos (bruto). No use el ingreso neto (dinero en mano).
- • Salario mensual: usar tal cual
- • Dos veces al mes (semi-mensual): × 2
- • Cada dos semanas (quincenal): × 26 ÷ 12
- • Semanal: × 52 ÷ 12
- • Requiere historial de 2 años para usarlo
- • Fórmula: (Año 1 + Año 2 + Acumulado del año) ÷ (24 + meses transcurridos este año)
- • Ejemplo: Bono 2011 $30K, 2012 $25K, 2013 acumulado julio $6K → ($30K + $25K + $6K) ÷ 31 = $1,967.74/mes
- • Ingreso por comisión requiere 2 años de declaraciones de impuestos
- • Los prestamistas verifican mediante Verificación de Empleo del empleador
- • Incluye: pensión alimenticia, pensión de jubilación, beneficios del Seguro Social
- • Puede aumentarse al 125% porque estos pagos suelen estar exentos de impuestos
- • Se encuentra en su Declaración de Impuestos, Línea 20
- • Fórmula: Monto anual × 125% ÷ 12 = ingreso mensual calificado
- • Requiere 2 años de historial de declaraciones de impuestos
- • Si la propiedad fue comprada en el año actual (sin declaración del año anterior): Renta mensual × 75%
- • Si aparece en el Schedule E del año anterior: [Línea 3 (Rentas) + Línea 9 (Seguro) + Línea 12 (Hipoteca) + Línea 16 (Impuestos) + Línea 18 (Depreciación) − Línea 20 (Gastos Totales)] ÷ 12 − P&I, impuesto, seguro, HOA mensuales reales
- • Ejemplo: Líneas = $24,000 + $900 + $15,000 + $4,000 + $10,000 − $15,000 = $38,900 → $38,900 ÷ 12 = $3,241.67 → menos costos reales ($1,200 + $300 + $80 + $210 = $1,790) = $1,451.67/mes
- • ⚠️ IMPORTANTE: Si el resultado es POSITIVO → AÑADIR al ingreso (denominador). Si es NEGATIVO → AÑADIR a la deuda (numerador). NO restar del ingreso.
- • Requiere 2 años de declaraciones de impuestos. También puede requerir Estado de Pérdidas y Ganancias del año y carta CPA.
- • Empresa unipersonal (Schedule C): [Línea 31 (Ganancia neta) + Línea 12 (Agotamiento) + Línea 13 (Depreciación) − Línea 24b (Comidas y entretenimiento)] ÷ 12. Si positivo → agregar a ingresos. Si negativo → restar de ingresos (NO agregar a deudas).
- • Sociedad / S-Corp (Schedule E, Línea 32): ÷ 12 o (suma 2 años ÷ 24). Requiere Form K-1. Si participación ≥ 25%, también se requiere declaración de impuestos corporativos (Form 1065 o Form 1120).
- • Form 2106 (Gastos No Reembolsados del Empleado): Schedule A Línea 21 ÷ 12 → siempre se resta del ingreso.
Poniéndolo Todo Junto
Una vez que haya calculado los cinco componentes de deuda y todos los tipos de ingreso aplicables, la matemática es simple:
DTI = Suma de Todas las Deudas Mensuales ÷ Suma de Todo el Ingreso Bruto Mensual
El resultado debe ser ≤ 45% para la mayoría de los préstamos convencionales y FHA, o ≤ 50% con factores compensadores fuertes (grandes reservas, puntaje de crédito alto, LTV bajo). Obtener este número correctamente — y optimizarlo — es donde un oficial de préstamos experimentado marca una diferencia real.
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Hablar con un Oficial de Préstamos*Los cálculos de ingresos son guías solamente y pueden variar según el prestamista y el programa de préstamo. Contacte Tiger Loans, Inc. NMLS #1169300 para una evaluación personalizada.