Guía Completa para Extranjeros: Financiamiento Hipotecario en EE.UU.
¿Por qué financiar en lugar de pagar en efectivo?
Si tienes $795,000 para invertir en bienes raíces en EE.UU., tienes una elección: comprar una propiedad al contado, o dar el 50% de entrada en dos propiedades y dejar que el apalancamiento trabaje para ti. Los números a continuación — basados en un townhouse real en Carlsbad, CA — muestran por qué la mayoría de los inversores profesionales eligen el financiamiento.
| Métrica | Plan A — Pago Total (1 propiedad) | Plan B — 50% Inicial × 2 (hipoteca) |
|---|---|---|
| Capital total invertido | $795,000 | $795,000 |
| Flujo de caja neto acumulado 10 años | +$285,000 | +$7,000 |
| Valor de propiedad Año 10 (60% apreciación) | $1,272,000 | $2,544,000 |
| Saldo hipotecario Año 10 | $0 | $690,000 |
| Patrimonio neto Año 10 | $1,557,000 | $1,854,000 |
| Retorno total | $762,000 | $1,066,000 |
| ROI a 10 años | ~96% | ~134% |
Basado en un townhouse en Carlsbad CA de ~$795K, renta mensual de mercado $3,950. Plan B: 50% inicial ($397,500/propiedad) × 2 propiedades. Apreciación histórica 10 años ~110%; modelo usa proyección conservadora del 60%. Tasa fija a 30 años al 6.75%. Escenario base: refinanciamiento en el Año 5 al 5.50%. Fuente: Zillow. No es asesoramiento de inversión.
Conserva liquidez
No bloquees todo el capital en un solo activo.
Compra más con el mismo capital
Con el mismo capital total, puedes controlar el doble de activos.
Cobertura ante depreciación monetaria
Los activos inmobiliarios en USD protegen contra la devaluación.
El alquiler cubre la mayor parte de la hipoteca
DSCR* ≥ 0.75 significa que el alquiler paga gran parte de la deuda.
Sin historial crediticio en EE.UU. requerido
Los programas para Nacionales Extranjeros no requieren puntaje FICO americano.
¿Cuál es Tu Perfil de Comprador?
Encuentra tu camino en 30 segundos — luego ve directo a las secciones relevantes.
Ya Vive en EE.UU. (Visa / Green Card / Residente)
H-1B · O-1 · TN · J-1 · Green Card · Residente Permanente
- ▸Calificas para préstamos convencionales — igual que ciudadanos americanos
- ▸No aplican restricciones de extranjero
- ▸Pago inicial desde 3–5% para residencia principal
Porque tu estatus migratorio en EE.UU. te califica para la gama completa de productos convencionales — mejores tasas y menor pago inicial.
Inversor Extranjero Fuera de EE.UU.
Compra de propiedad de inversión a distancia
- ▸Préstamo DSCR* — sin documentos de ingreso en EE.UU.
- ▸Los fondos deben llegar a cuenta en EE.UU. ≥60 días antes del cierre
- ▸Firma remota: notario en embajada o Apostilla aceptados
Porque el DSCR califica solo en ingresos de alquiler — sin declaraciones de impuestos ni recibos de sueldo en EE.UU.
Comprador de Casa Vacacional + Renta
Uso personal parcial · Ingreso de alquiler a corto plazo
- ▸Visa B-1/B-2 o países del Programa VWP aceptados
- ▸Ingreso de Airbnb/VRBO calificado vía AirDNA
- ▸Umbrales DSCR* flexibles para alquileres a corto plazo
Porque los préstamos DSCR aceptan ingresos de alquiler a corto plazo (Airbnb/VRBO) — ideal para uso mixto personal y de alquiler.
Inversor de Alto Patrimonio / Ingresos Complejos
Activos globales · Ingresos difíciles de documentar
- ▸Préstamo sin ratio basado en activos — califica solo con activos
- ▸Titularidad en LLC o fideicomiso disponible para privacidad
- ▸12 meses de reservas requeridos; cuentas extranjeras aceptadas
Porque el programa sin ratio califica enteramente en activos — sin documentación de ingresos requerida.
Inversor en Renta Pura
Cualquier nacionalidad · Ingresos del inmueble califican
- ▸La propiedad se califica sola — sin verificación de ingresos personales
- ▸Alquiler a largo y corto plazo (Airbnb/VRBO) ambos aceptados
- ▸DSCR* ≥ 0.75 con prestamistas selectos; estándar ≥ 1.00
Porque el DSCR fue diseñado para inversores en renta — la propiedad se califica sola con el ratio alquiler/hipoteca.
Primer Comprador Extranjero
Sin experiencia previa en propiedades en EE.UU.
- ▸Inversores primerizos aceptados por la mayoría de prestamistas
- ▸Pago inicial típico 30–50%; 12 meses de reservas requeridos
- ▸Firma remota: notario en embajada o Apostilla aceptados
Gratis, sin compromiso. Llamada de 15 min para verificar elegibilidad y obtener tu lista de documentos.
Productos Disponibles para Nacionales Extranjeros
| Préstamo Alt-Doc FN | Préstamo DSCR FN | Sin Ratio — Basado en Activos | |
|---|---|---|---|
| Base de calificación | Ingresos personales | Flujo de caja del inmueble | Patrimonio / activos |
| Documentos de ingresos | ✅ Requeridos | ❌ No requeridos | ❌ No requeridos |
| Requisito crediticio | Historial crediticio extranjero o carta de referencia (sin FICO en EE.UU.) | Igual; sin FICO posible | Igual; sin FICO posible |
| DSCR mínimo | N/A | ≥ 1.00 (algunos prestamistas aceptan ≥ 0.75) | N/A |
| Pago inicial mínimo | ~25–30% | 30–50% | 35–50% |
| Reservas mínimas | 12 meses PITIA* | 3~6 meses PITIA*, según monto del préstamo | 12 meses PITIA* |
| Forma de titularidad | Individual o LLC | Individual o LLC | Individual o LLC |
| Ideal para | Inversores con ingresos extranjeros verificables | Inversores puros — califican por alquiler | Alto patrimonio; ingresos difíciles de documentar |
Requisitos de Documentación
Identidad y Visa
| Pasaporte válido (con foto) | ✅ Requerido para todos los programas |
| Tipos de visa aceptados | B-1/B-2/F-1/H-2/H-3/J-1/J-2/O-2/P-1/P-2/TN — Países del Programa de Exención de Visas: no requieren visa |
| Registro de entrada I-94 | Algunos prestamistas lo requieren |
| Formulario W-8BEN* | ✅ Siempre requerido |
| Verificación OFAC* | ✅ Todas las partes verificadas contra la lista SDN* |
- ⚠️ Ciertas nacionalidades enfrentan restricciones adicionales en algunos estados — consulta con tu oficial de préstamos.
- 📄 Todos los documentos en idioma extranjero deben incluir traducción certificada al inglés.
Documentos de Ingresos y Activos
| Préstamo DSCR FN | Préstamo Alt-Doc FN | |
|---|---|---|
| Documentos de ingresos personales | ❌ No requeridos ni declarados en la solicitud | ✅ Ver nota abajo |
| Prueba de ingresos por alquiler | ✅ FNMA Form 1007 (alquiler largo plazo) / AirDNA (corto plazo) | Referencial, no para calificación |
| Reservas | 3~6 meses PITIA* (según monto del préstamo); cuenta extranjera aceptada | Igual |
| Origen del pago inicial | Cuenta bancaria extranjera aceptada | Igual |
| Transferencia a banco en EE.UU. | ✅ Debe llegar ≥60 días antes del cierre (requisito AML*/BSA*) | Igual |
| Documentación de cuenta extranjera | Estado de cuenta 60 días + conversión a USD | Igual |
- Alt-Doc generalmente requiere: Carta de verificación de empleo en inglés del empleador / 2 años de declaraciones fiscales extranjeras (traducción certificada) / 3–6 meses de estados de cuenta bancarios. Autónomos también necesitan: Documentos de registro empresarial + Estado de P&G preparado por CPA.
- Los fondos del pago inicial deben llegar a una cuenta bancaria asegurada por la FDIC en EE.UU. al menos 60 días antes del cierre — requisito de la Ley de Secreto Bancario (BSA*) contra el lavado de dinero (AML*), además de cumplir los requisitos de maduración de activos del prestamista.
Firma y Notarización
| Firma en EE.UU. | Notario estándar o Notarización en Línea Remota (RON*, según estado) |
| Firma en el extranjero | 🔴 Notarización en Embajada o Consulado de EE.UU. requerida |
| En país del Convenio de La Haya | Notario local + sello Apostilla aceptado |
| TX retiro de efectivo (50(a)(6)) | Debe cerrar en compañía de título TX; sin notario móvil; nacionales extranjeros no elegibles |
Notarización en Línea Remota (RON) — Estados con Licencia Tiger Loans
| Texas (TX) | ✅ RON legal (legislado en 2018) | Retiro de efectivo debe cerrar en compañía de título |
| AZ · FL · NV · GA | ✅ RON legal | — |
| CA · WA · CO · ID · NC · MD · IN · IL | ✅ RON legal | Plataformas aprobadas requeridas (Notarize, Pavaso, etc.) |
Costos de Cierre — 4 Categorías
Estimaciones basadas en un préstamo de $700K. Los costos reales varían por estado, prestamista y tipo de transacción.
| Categoría | Rango Típico | Qué Incluye |
|---|---|---|
| 🏦 Comisión de Originación | 0–2%+ del préstamo | Puntos de descuento pagados al prestamista/corredor |
| 📋 Cargos del Prestamista | $1,800–$2,500 | Suscripción, tasación, certificado de inundación |
| 📜 Escrow y Título | $3,000–$5,000+ | Agente de cierre + seguros de título del propietario y prestamista |
| 🏛️ Tarifas Gubernamentales | $100–$2,750+ | Tarifas de registro + impuestos hipotecarios estatales/locales |
Proceso de Solicitud — 6 Pasos (30–60 días)
- 1
Consulta
Contacta un Oficial de Préstamos de Tiger Loans. Discute tus objetivos de inversión, tipo de propiedad y cuál producto es el más adecuado (DSCR* / Alt-Doc / Basado en Activos).
- 2
Pre-calificación
Presenta documentos de identidad (pasaporte + visa) y prueba de activos. Para préstamos DSCR*, no se requieren documentos de ingresos.
- 3
Selección de propiedad
Ejecuta el contrato de compra. Los compradores remotos pueden usar un Poder Notarial (POA) — confirma la viabilidad por estado con tu oficial de préstamos.
- 4
Tasación y suscripción
El prestamista ordena la tasación (FNMA Form 1007 para alquiler a largo plazo; reporte AirDNA para corto plazo). Todos los préstamos FN requieren suscripción manual.
- 5
Firma y notarización
Firma los documentos del préstamo. En el extranjero: notarización en Embajada/Consulado de EE.UU. o Apostille* (países del Convenio de La Haya). RON* disponible en todos los estados con licencia Tiger Loans.
- 6
Cierre
Transfiere el pago inicial y los costos de cierre desde tu cuenta bancaria de EE.UU. asegurada por la FDIC (debe estar financiada ≥60 días antes). Se transfiere el título. Se requiere autorización de pago automático ACH.
¿Ya estás en EE.UU.? H-1B, TN, Green Card y Residentes Permanentes
Si tienes visa H-1B, green card (residente permanente) o estatus de residente permanente legal en EE.UU., calificas para los mismos productos convencional, FHA y VA que los ciudadanos americanos — sin las restricciones de extranjero descritas arriba. Contacta a tu Oficial de Préstamos de Tiger Loans para explorar todas las opciones disponibles.
Pueden estar disponibles mejores productosRestricciones de Nacionalidad — Lo Que Necesitas Saber
La ley federal de EE.UU. prohíbe la discriminación hipotecaria basada en origen nacional. Sin embargo, ciertas leyes estatales y políticas de prestamistas imponen restricciones específicas.
| Country / Region | Status | Details |
|---|---|---|
| 🇨🇳 China | ✅ Elegible | Sin restricción federal. Texas: ciudadanos chinos no pueden comprar propiedad residencial cerca de instalaciones militares (TX SB 147, 2023). Otros estados: aplica programa FN estándar. |
| 🇷🇺 Rusia | ⚠️ Caso a caso | Ciudadanos rusos no en la lista SDN* de OFAC* pueden calificar. No se aceptan fondos de cuentas bancarias rusas. Individuos no sancionados con activos fuera de Rusia pueden continuar. Titulares de segundo pasaporte se evalúan según el país del pasaporte. |
| 🇮🇷🇰🇵 Irán / Corea del Norte | ❌ No elegible | Sanciones integrales de OFAC*. Tiger Loans no puede originar préstamos a nacionales iraníes o norcoreanos, independientemente de la fuente de fondos. |
| 🇦🇪🇸🇦 EAU / Arabia Saudita | ✅ Elegible | Sin restricciones. Aplica programa FN estándar. Se requiere verificación OFAC* (la mayoría de solicitantes quedan libres en minutos). |
| Todas las demás nacionalidades | ✅ Elegible (OFAC libre) | Aplica programa de extranjeros estándar. Verificación OFAC* requerida para todos los solicitantes — es automática y normalmente se resuelve el mismo día. |
Consulta a tu Oficial de Préstamos de Tiger Loans para tu situación específica. Este resumen es solo informativo y no constituye asesoramiento legal.
Tu Información Financiera Está Protegida por Ley
Ley Federal (Gramm-Leach-Bliley)
Tiger Loans está obligado por ley federal de EE.UU. a proteger la confidencialidad de tu Información Personal No Pública (NPPI*), incluyendo ingresos, activos, historial crediticio y datos de solicitud.
Regulaciones Estatales
Como prestamista hipotecario con licencia en 15 estados, Tiger Loans está sujeto a regulaciones de privacidad de datos en cada jurisdicción donde operamos.
Nuestro Compromiso
No vendemos tu información personal a terceros. Los datos de la solicitud se usan únicamente para procesar tu préstamo y se manejan de acuerdo con todas las leyes aplicables.
Verificación NMLS
Puedes verificar las licencias e historial de quejas de Tiger Loans en nmlsconsumeraccess.org — Licencia #1169300.
*Términos Clave — Guía en Lenguaje Sencillo
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda. Renta mensual bruta ÷ PITIA mensual. DSCR ≥ 1.00 significa que el alquiler cubre el pago hipotecario completo.
PITIA
Capital + Interés + Impuestos + Seguro + Cuotas HOA. El costo mensual total de vivienda usado para calcular el DSCR.
LTV
Relación Préstamo-Valor. Monto del préstamo ÷ valor de la propiedad. Menor LTV = más patrimonio, menor riesgo, mejores tasas.
W-8BEN
Formulario del IRS para personas no estadounidenses que certifican su condición de extranjero. Requerido para todos los prestatarios extranjeros.
Lista SDN de OFAC
Lista de Nacionales Especialmente Designados del Tesoro de EE.UU. Todos los solicitantes son verificados; la mayoría obtiene autorización automáticamente.
Apostilla
Certificado de autenticación reconocido internacionalmente bajo el Convenio de La Haya. Permite que documentos firmados en el extranjero sean aceptados en EE.UU.
RON
Notarización en Línea Remota. Permite firmar y notarizar documentos de préstamo por videollamada sin visitar un notario en EE.UU.
AML / BSA
Antilavado de Dinero / Ley de Secreto Bancario. Ley de EE.UU. que requiere que los fondos para el pago inicial estén en una cuenta asegurada por FDIC durante ≥60 días.
NPPI
Información Personal No Pública. Tus datos financieros protegidos por la Ley Gramm-Leach-Bliley.
NMLS
Sistema Nacional de Licencias Multiestatal. Tiger Loans NMLS #1169300.
¿Listo para Invertir en Bienes Raíces en EE.UU.?
Tiger Loans se especializa en programas hipotecarios para Nacionales Extranjeros — DSCR, Alt-Doc y Basado en Activos. Nuestros Oficiales de Préstamos hablan inglés y español y tienen licencia en 15 estados.
Hablar con un Oficial de PréstamosConsulta el Oficial de Préstamos destacado en este artículo o contacta Tiger Loans directamente.
Tiger Loans, Inc. NMLS #1169300. Licenciado en AZ, CA, CO, FL, GA, ID, IL, IN, MD, NV, NC, RI, TX, WA (prestamista directo); MA, VA (corredor). Los programas, tasas y criterios están sujetos a cambios sin previo aviso. No todos los prestatarios calificarán. Este artículo es solo informativo y no constituye asesoramiento de inversión, legal ni compromiso de préstamo.